Introdução
Quando realizamos o projeto de uma edificação, raramente pensamos nos processos envolvidos no pós-obra.
Entretanto, existe um conceito de atuação que deve ser utilizado dentro do ciclo de vida de uma edificação, para eliminar esse problema.
Ou seja, estamos falando do facilities management, termo nascido nos EUA na década de 1960, que quer dizer gestão das instalações.
Já que é a atividade que junta várias disciplinas necessárias a funcionalidade de uma edificação, a administração predial.
Logo, é a atividade que o responsável pelo funcionamento de uma instalação predial exerce.
Por exemplo, ao entrar em um shopping ou em um condomínio comum, você sabe que existe uma ou mais pessoas responsáveis pela manutenção do ambiente.
Portanto, toda organização opera dentro de um espaço físico, para que os processos gerem os resultados esperados, então é necessário que haja uma coordenação das necessidades da empresa.
Normalmente, as facilities se referem as ocupações que servem para melhorar os processos principais de uma empresa, tornando a organização mais produtiva.
Dessa forma, a construção civil de modo geral é muito afetada. Pois, muitos problemas são causados em obras que deveriam durar várias décadas e se mostram frágeis depois de poucos anos.
BIM no pós-obra
Inicialmente, um dos objetivos fundamentais da metodologia BIM, Modelagem da Informação da Construção, é desenvolver o modelo virtual tridimensional contendo as informações pertinentes para a construção de uma edificação.
Logo depois da fase de construção, outro modelo 3D é gerado com base em como foi construído, as built, em um Nível de desenvolvimento LOD 500.
Nesse aspecto, busca-se fazer a análise do ciclo de vida do projeto e a gestão das instalações, que ao unirmos com a metodologia BIM, foi criada a sétima dimensão ou BIM 7D.
Objetivo
Em primeiro lugar, as instalações de uma edificação, tanto residencial, quanto comercial, vão muito além da parte elétrica e hidráulica, elas englobam também a marcenaria, pintura, alvenaria e limpeza.
De forma mais prática, essa dimensão do BIM, permite controlar a garantia dos equipamentos, planos de manutenção, dados de fabricantes e fornecedores, custos de operação e fotos do empreendimento.
Ou seja, permite que os gestores possam extrair e rastrear dados de ativos relevantes, tais como status de componentes, especificações, manuais de operação, datas de garantia e outras informações pertinentes.
Como fazer a gestão das instalações da edificação
Para o padrão relacionado a gestão e manutenção das instalações, é importante a compreensão do formato COBie, Construction Operations – Building Information Exchange, (em português, Construção de Operações – Construção de troca de informações).
Visto que esse padrão trata de um subconjunto das informações necessárias para a gestão e operação do edifício.
Ou seja, o COBie filtra e separa as informações necessárias para a gestão e manutenção do edifício.
Em suma, ela é uma tabela em formato Excel, por exemplo, de todos os ativos mantidos e gerenciados em um edifício.
Pontos relevantes para a gestão das instalações da edificação
Primeiramente, podemos destacar o planejamento de curto, médio e longo prazo.
Além disso, para cada período de vida da edificação existe um plano, assim como existem três tipos de manutenção predial: preventiva, corretiva e preditiva.
Visto que cada uma delas tem suas próprias características e é feita com um horizonte de tempo em mente.
Portanto, o que torna a gestão de facilities eficaz é a capacidade de manter tudo em ordem antes de acontecerem problemas graves.
Um bom planejamento deve envolver vários departamentos e equipes, com tipos de trabalho distintos para executar.
Inclusive, o plano de ação precisa ser bem documentado e facilmente acessado por todos.
Outra questão que precisa ser pensada: equipes especializadas para cada tipo de manutenção.
Ou seja, deve-se ter em mente que ter poucos profissionais que exercem diferentes funções, para se ter economia na gestão, não é o melhor caminho.
Pois, é difícil ter um profissional que saiba fazer muitas funções com excelência.
Portanto, é importante contar com equipes especializadas em cada tipo de manutenção, para ter um custo-benefício melhor, assim, diminui o tempo de cada serviço e reduz as chances de falhas.
Visto que equipes otimizadas e especializadas trabalham mais rápido, de forma mais precisa e evitam custos desnecessários.
Bem como, é importante também pensar na rotina e processos de organização do trabalho.
O planejamento completo precisa ser dividido em esquemas menores, nos quais cada equipe conta com seu próprio cronograma de atividades e sabe o que fazer todos os dias.
Também é necessário ter ferramentas de qualidade. Pois, a escolha das ferramentas define se os processos escolhidos vão funcionar bem ou não.
Em suma, uma ótima metodologia de trabalho pode ser arruinada facilmente se as ferramentas não forem boas.
Vantagens na gestão das instalações da edificação
Diante do exposto no item anterior, as principais vantagens de se pensar no porquê você deve gerenciar as instalações são: tempo e dinheiro.
Pensando em produtividade, uma empresa que investe na gestão de facilities gasta menos tempo com manutenção e pode usar a edificação para o propósito dela.
Visto que sempre que um prédio residencial ou comercial fica parado em reformas, a experiência dos ocupantes fica prejudicada.
Outro item benéfico é a economia financeira, pois acaba reduzindo consertos maiores.
Pois, quando o planejamento de longo prazo é mantido, a economia ao longo do tempo é expressiva.
Afinal, as instalações vão durar muito mais tempo e dificilmente grandes problemas vão aparecer.
E o terceiro é ter estabilidade durante o período de funcionamento da edificação, pois, ninguém gosta de trabalhar ou viver no caos constante.
Quando há organização, processos estruturados e uma força de trabalho qualificada por trás da manutenção do local, tudo muda para os profissionais envolvidos.
Obviamente, esses pontos afetam o lado financeiro, pois, isso significa maior facilidade de atrair bons profissionais, maior índice de retenção e menos problemas com demissões e desavenças.
Com isso, fica claro que a gestão de facilities, além de não ser complicada demais, é 100% necessária para o sucesso financeiro na construção civil.
Conclusão
A manutenção predial é muito importante para manter o prédio em bom estado por muito tempo.
Portanto, quem aplica as boas práticas de gerenciamento que são usadas nesse método pode se sair muito melhor do que os empreendedores que se preocupam só com a construção.
Por fim, esse método reflete o que é ideal para a gestão de qualquer negócio: realizar ações pequenas agora para pavimentar o futuro.
